El censo enfitéutico es un acuerdo donde una persona cede a otra el dominio útil de una finca, manteniendo el dominio directo y el derecho a recibir una pensión anual del enfiteuta. Este contrato establece una relación a largo plazo entre el propietario y el enfiteuta, quien obtiene el derecho de uso y disfrute de la finca a cambio de una pensión anual. Esta práctica tiene una larga historia en la gestión de propiedades y derechos de dominio.
El censo enfitéutico se da cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de ese dominio.
El censo enfitéutico es un contrato de larga duración que establece una relación de dominio útil entre el propietario de una finca y el enfiteuta, quien adquiere el derecho a explotar y disfrutar de esa finca a cambio de una pensión anual.
Historia del censo enfitéutico
Nació la enfiteusis en el Derecho romano como una derivación de los arrendamientos a largo plazo y a través de dos instituciones distintas refundidas por Justiniano:
a) la conductio agri vectigalis, que resultó de los arrendamientos perpetuos o a largo plazo de tierras en cultivo, hechos por el municipio, el estado y las corporaciones religiosas a las cuales concedió el pretor una acción real; y
b) la enfiteusis griega (etimológicamente de en y phyteuo, acción de plantar, plantación), que nació igualmente de los arrendamientos a largo término, pero de tierras incultas que los cultivadores, pagando un ligero canon, se encargaban de poner en explotación.
En la Edad Media se generaliza la práctica de la enfiteusis, que pierde su naturaleza específica al mezclarse con las instituciones feudales.
Aparece entonces por primera vez la teoría de la división del dominio directo, que pertenece al cedente, y del útil, que corresponde al enfiteuta.
La Revolución Francesa, considerando los censos como un resto de las instituciones feudales y confundiéndolos con los feudos, decretó su abolición y declaró redimibles todas las rentas prediales perpetuas.
Los jurisconsultos que redactaron el Código de Napoleón, guiados por el criterio de la Revolución, pasaron en silencio la enfiteusis.
Más pronto vino una reacción favorable y códigos posteriores, que tomaron por modelo el francés, no lo siguieron en este punto. Tan sólo prescinden de la enfiteusis Chile, Argentina, Uruguay, México y Guatemala.
En este último país se halla expresamente prohibida su constitución. Otras naciones, como Venezuela y Brasil, regulan esta institución según la tradición romana y la consideran, por tanto, como un derecho real que el enfiteuta ejerce sobre cosa de otro.
